Comodato d’uso gratuito ai figli e bisogno del genitore alla restituzione della casa .

(A cura della Dott.ssa Chiara Massa)

Il Tribunale di Roma, con Sentenza n. 22720 del 16 ottobre 2026, torna a pronunciarsi con particolare rigore sui confini applicabili al contratto di comodato gratuito di un immobile stipulato oralmente con un figlio per le di lui esigenze abitative, delineando con estrema precisione i presupposti normativi che legittimano il genitore a richiederne la restituzione. La pronuncia offre inoltre un importante chiarimento in merito all’irripetibilità delle spese di ristrutturazione e miglioria sostenute dal comodatario nel corso del rapporto.

La controversia trae origine dal ricorso promosso ex art. 447-bis c.p.c. da un padre, proprietario di un appartamento attiguo alla casa coniugale, al fine di ottenerne il rilascio da parte della figlia. 

L’immobile, infatti, era stato concesso in comodato verbale e senza termine alla figlia nel luglio del 2022, al fine di garantirle una maggiore indipendenza in un momento in cui la stessa era in cerca di lavoro. 

Dopo neppure un anno, però, i genitori della ragazza entravano in crisi che sfociava in un giudizio di separazione. Il ricorrente deduceva che tale situazione incideva negativamente sulla sua condizione personale, provocandogli un disturbo depressivo maggiore documentato da certificazione medica. Nel timore di un pregiudizio anche economico e temendo la vendita della casa coniugale in comproprietà al 50% con la moglie, l’uomo inviava in data 9 giugno 2023 una lettera raccomandata con cui chiedeva alla figlia la restituzione dell’immobile, unico bene disponibile per potervi trasferire la propria residenza e fronteggiare la crisi.

Il ricorrente lamentava inoltre che la moglie, dimessa da una struttura sanitaria a seguito di un malore, aveva deciso di non fare rientro nella casa coniugale ma si trasferiva nell’appartamento insieme alla figlia, nonostante la donna fosse proprietaria di un ulteriore immobile libero in Roma. 

L’uomo a fronte del diniego della figlia di liberare l’appartamento adiva il Tribunale chiedendo anche la rimozione delle opere non autorizzate e richiamando la necessità di rientrare nella disponibilità del bene, l’attore chiedeva al Tribunale di accertare l’occupazione senza titolo, ordinare il rilascio dell’immobile libero da persone e cose e condannare la resistente al pagamento di un’indennità di occupazione a decorrere dal 9 giugno 2023.

Si costituiva in giudizio la resistente chiedendo il rigetto delle domande paterne: la giovane donna ripercorreva la genesi della concessione, attribuendola alla comune volontà della defunta nonna, originaria titolare, e del padre. Proprio in virtù di tale accordo e del consenso prestato dal padre, la coppia eseguiva importanti e urgenti lavori di ristrutturazione per rendere l’appartamento agibile, oltre ad acquistare arredi su misura impossibili da riutilizzare altrove e destinati a rimanere nell’appartamento. La resistente sottolineava che il padre, oltre alla casa coniugale, risultava titolare anche di una quota del 20% di un ulteriore immobile romano. Sulla base di tali premesse, in via riconvenzionale, la figlia chiedeva almeno la condanna del padre al pagamento della somma di € 44.733,27 a titolo di rimborso per le spese di ristrutturazione e per l’acquisto degli arredi non asportabili.

All’esito dell’istruttoria la causa veniva discussa e decisa dal Tribunale.

In via pregiudiziale, il Tribunale di Roma respingeva l’eccezione di inammissibilità sollevata dalla difesa della resistente circa la mancata partecipazione al giudizio del marito. Il giudice evidenziava che non sussisteva alcuna ipotesi di litisconsorzio necessario, poiché non emergeva alcuna prova documentale o istruttoria che l’immobile fosse stato originariamente concesso in comodato anche al coniuge della figlia, risultando irrilevante la mera esistenza di un rapporto sentimentale all’epoca della concessione.

Entrando nel merito, il Tribunale inquadrava correttamente la fattispecie non nel comodato precario “puro” ex art. 1810 c.c., bensì nella figura del comodato con destinazione a casa familiare ex art. 1809 c.c. Tale istituto si caratterizza per la consegna del bene finalizzata a un uso determinato, ovvero le esigenze abitative della famiglia o della figlia, e, di conseguenza, per un tempo determinabile in ragione di tale specifica destinazione per relationem.

Trattandosi di un comodato per uso determinato, il proprietario non può pretendere la restituzione ad nutum, a semplice richiesta, salvo che ricorra la circostanza eccezionale prevista dal secondo comma dell’art. 1809 c.c.: la sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno. Richiamando il consolidato orientamento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 20448/2014), il giudice ribadiva che il comodante, pur a fronte della gratuità della prestazione, trova tutela proprio in questa norma di recesso legale, la quale gli consente di esigere la restituzione immediata qualora sopravvenga un bisogno che, pur non dovendo necessariamente rivestire carattere di gravità estrema, deve essere rigorosamente imprevisto, successivo alla stipula, e urgente (imminente e concreto, escludendo esigenze astratte o voluttuarie).

Nel caso di specie, il Tribunale riteneva pienamente integrati e provati tali requisiti:

– La situazione personale e patrimoniale del padre era mutata radicalmente in seguito alla separazione coniugale, che lo aveva gravato di un assegno di mantenimento a fronte di un reddito da pensione limitato (circa 1.400,00 euro mensili). 

– La permanenza nella casa coniugale in comproprietà al 50% non garantiva un pieno ed esclusivo godimento e rappresentava una situazione temporanea, destinata a sfociare nella vendita del bene o nella corresponsione di un’indennità all’altro coniuge. 

– L’immobile di cui si chiedeva la restituzione risultava essere l’unico di proprietà esclusiva del ricorrente. 

– Le condizioni di salute e l’età avanzata del comodante giustificavano l’esigenza di rientrare nel possesso del bene per far fronte a maggiori spese mediche, bilanciando tale diritto con l’assenza di documentate e insormontabili difficoltà economiche della figlia, la quale godeva di stabilità lavorativa e affettiva. 

– Il giudice richiamava inoltre il principio sancito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 17332/2018) secondo cui l’obbligo di assistenza gravante sui figli in favore dei genitori anziani (art. 433 c.c.) non consente di porre a carico di questi ultimi un onere permanente di contribuzione al mantenimento delle generazioni più giovani a scapito delle proprie esigenze primarie

Alla luce di ciò, il Tribunale dichiarava risolto il rapporto di comodato e ordinava alla resistente il rilascio dell’immobile, fissando equamente la data di esecuzione per il 1° dicembre 2026.

Un profilo di particolare interesse pratico riguardava il rigetto della richiesta di indennità “sine titulo” avanzata dal ricorrente. Il giudice stabiliva che, poiché la cessazione del comodato derivava da una pronuncia costitutiva legata alla sopravvenienza del bisogno urgente, non si poteva configurare un’occupazione abusiva pregressa da parte della figlia. Di conseguenza, la richiesta di un’indennità mensile economica veniva integralmente respinta.

Altro punto focale della sentenza riguardava il rigetto della domanda riconvenzionale con cui la figlia chiedeva oltre € 44.000 per i lavori di ristrutturazione e l’acquisto di arredi su misura.

Il Tribunale applicava rigorosamente il dettato dell’art. 1808 c.c., il quale escludeva che il comodatario avesse diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa. L’unica eccezione ammessa dalla legge riguardava le spese straordinarie, necessarie ed urgenti occorse per la conservazione del bene.

A supporto della decisione, richiamando i precedenti di legittimità (Cass. n. 1216/2012 e Cass. n. 15543/2002), la sentenza precisava che il comodatario che affronta spese di manutenzione o miglioramento per utilizzare al meglio l’immobile lo fa nel suo esclusivo interesse, scegliendo liberamente se sostenerle, e non può pretenderne il rimborso dal proprietario. Inoltre, la norma non distingue tra spese autorizzate e spese autonome: la mera consapevolezza o la tacita autorizzazione del comodante non costituiscono il discrimine normativo per la ripetibilità degli esborsi. Nel caso in esame, la resistente non aveva prodotto alcuna prova documentale o testimoniale idonea a dimostrare l’effettiva inagibilità originaria dell’immobile o l’urgenza indifferibile degli interventi, risultando la maggior parte delle fatture riferita all’acquisto di beni mobili asportabili (arredi, elettrodomestici, porte, tende) destinati unicamente a migliorare il comfort abitativo

La domanda di rimborso veniva pertanto integralmente respinta.

In forza delle argomentazioni esposte, il Tribunale di Roma accoglieva parzialmente la domanda attorea, con pronuncia di risoluzione del contratto di comodato e ordine di rilascio dell’immobile entro la data del 1° dicembre 2026; rigettava la domanda di risarcimento/indennità di occupazione avanzata dal padre; e rigettava integralmente la domanda riconvenzionale di rimborso spese formulata dalla figlia.

Data la natura dei rapporti familiari sottostanti e la parziale reciproca soccombenza sulle diverse domande formulate nel corso del giudizio, il Tribunale disponeva l’integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.