I trasferimenti immobiliari tra coniugi

(A cura dell’Avv. Maria Grazia Di Nella)

Nonostante sia sempre maggiore il numero di coppie che scelgono il regime di separazione dei beni e, pertanto, sia sempre meno frequente la necessità di dover dividere un patrimonio comune, nei tavoli di trattativa aventi ad oggetto la separazione ovvero il divorzio assume particolare importanza la disciplina delle questioni patrimoniali, in considerazione del fatto che sotto molteplici aspetti entrano in gioco non solo norme civilistiche ma anche quelle fiscali le quali influenzano determinate soluzioni alla luce di alcuni vantaggi previsti dalla legge.

Mi riferisco in particolare agli accordi aventi ad oggetto i trasferimenti immobiliari, sui quali la Suprema Corte di Cassazione a Sezione Unite si è recentemente pronunciata con la sentenza n. 21761/2021 a risoluzione di una questione di massima importanza, affermando la non obbligatorietà del Notaio per il trasferimento di beni immobili da un coniuge all’altro ovvero a favore dei figli deciso all’esito di una trattativa di separazione o divorzio.

La Cassazione, infatti, ha sancito che le clausole di una separazione consensuale ovvero le condizioni di un accordo di divorzio a domanda congiunta che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi o dei figli al fine di assicurarne il mantenimento, sono valide ed i trasferimenti ivi previsti sono da intendersi trasferimenti immobiliari definitivi con effetto traslativo immediato, e non impegni preliminari di vendita ed acquisto con effetti obbligatori. 

L’accordo traslativo inserito nei ricorsi sottoscritti dai coniugi e confermato nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo l’omologa del verbale di separazione o dopo la sentenza di divorzio (che, rispetto alle pattuizioni relative alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa) valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c., presupponendo la validità dei trasferimenti l’attestazione del cancelliere che le parti abbiamo prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all’art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985; mentre non produce la nullità del trasferimento il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica soggettiva circa l’intestatario catastale dei beni e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Tale sentenza pone finalmente la parola fine a quella procedura che veniva chiamata “procedura bifasica” (assunzione dell’obbligo di trasferire in sede giudiziale e redazione dell’atto notarile in esecuzione dell’obbligo assunto) che era adottata in moltissimi Tribunali, tra i quali anche dal Tribunale di Milano. 

A tale decisione è giunta la Suprema Corte di Cassazione riaffermando la natura negoziale degli accordi tra i coniugi equiparabili a pattuizioni atipiche ex art. 1322 c.c. meritevoli di tutela secondo l’ordinamento, e dando voce all’esigenza di evitare ulteriori esborsi ai coniugi per l’atto notarile definitivo e/o per un eventuale procedimento di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c  in caso una delle parti si fosse sottratta successivamente all’accordo preliminare. 

A seguito di tale decisione mi aspetto un notevole aumento di tali accordi traslativi quale forma di adempimento dell’obbligo di mantenimento nei confronti dell’ex coniuge e/o dei figli anche tenuto conto che tali attribuzioni immobiliari sono tutte esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa  ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 19 della Legge n. 74/1987 che prevede testualmente che “tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui agli artt. 5 e 6 della legge 1° dicembre 1970 n. 898, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa”. 

La motivazione di tale esenzione sta proprio nella causa atipica di tali trasferimenti che non rispondono né ad una finalità liberale né ad una solutorio-compensativa ma rispondono ad una specifica finalità di sistemazione globale dei numerosi e complessi rapporti di dare-avere che una protratta convivenza matrimoniale genera in occasione dell’evento di separazione consensuale o divorzio congiunto, finalità che l’ordinamento giuridico ritiene degno di tutela in virtù del fatto che spesso tali trasferimenti garantiscono un soddisfacente assetto dei rapporti tra le parti in tempi ragionevoli e consentono di chiudere la crisi coniugale quanto meno sul piano economico.     

Al fine di godere dell’agevolazione fiscale, occorre, però, che il testo dell’accordo omologato dal Tribunale preveda esplicitamente che l’accordo patrimoniale a beneficio del coniuge e/o dei figli, contenuto nello stesso, sia elemento funzionale e indispensabile per la risoluzione della crisi coniugale.