Comodato senza termine per la condivisione di immobile: cosa succede alla morte del proprietario?

(A cura dell’Avv. Maria Grazia Di Nella)

Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il comodante o il suo erede lo richiede.

Non può trovare infatti accoglimento la domanda riconvenzionale formulata dall’amico della de cuis che invocando la legge Corinna sulle convivenze chiedeva l’applicazione dell’art. 42 poiché tale norma fa riferimento all’ipotesi di morte del proprietario dell’immobile adibito a residenza comune riconoscendo al convivente superstite il diritto ad abitarvi per un periodo tra due e cinque anni.

Nel caso di cui trattasi, infatti, la stabile convivenza tra l’uomo e la de cuius non era mai stata dichiarata all’Ufficio anagrafe e pertanto non risultavano documentati i requisiti formali necessari ai fini del sorgere dei diritti di cui alle convivenze di fatto disciplinato dalla legge Cirinna. 

Lo ha chiarito il Tribunale di Milano con la sentenza n. 4104/2025 pubblicato il 21 maggio 2025 al termine di un procedimento iniziato dalla madre della de cuius nei confronti dell’amico convivente della figlia. 

Nello specifico la vicenda prendeva avvio con la morte della donna che non lasciava testamento e con il mancato rilascio dell’immobile da parte dell’amico comodatario con il quale la donna condivideva da tempo la casa.

Dopo aver inutilmente cercato un accordo con l’uomo, la madre unica erede della figlia, inviava formale richiesta ex art 1810 cc di rilascio dell’immobile e di pagamento di tutte le utenze e spese condominiali del periodo e a fronte del diniego dell’uomo, adiva il Tribunale di Milano intimando lo sfratto.

La ricorrente riferiva di essere erede della figlia, la quale nel settembre 2011 aveva concesso in comodato gratuito senza previsione di termine all’intimato il proprio immobile nella quale la stessa abitava, sito in Milano; che a seguito del di lei decesso il comodato doveva considerarsi cessato; che, tuttavia, l’uomo non restituiva l’immobile e non rimborsava le spese di gestione per oltre €2000,00.

L’uomo si opponeva allo sfratto eccependo l’inapplicabilità del rito sommario al cd. comodato precario e nel merito chiedeva di accertare e dichiarare il di lui diritto di abitare l’immobile per cinque anni ai sensi della legge Cirinna sulle convivenze di fatto, che prevede a tutela del convivente superstite il diritto di abitazione per un tempo da due a cinque anni in proporzione alla durata della convivenza. 

All’udienza per la convalida dello sfratto, il Giudice rilevava che il procedimento di sfratto per finito comodato non era utilizzabile al di là dei casi ove al contratto sia apposto un termine finale, non essendo tipico della fase sommaria alcun diverso accertamento in ordine alla causa della cessazione degli effetti del contratto, in unto implicante valutazioni di merito non compatibili con la detta sommarietà e, pertanto, disponeva la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito locatizio ex art. 447 cpc.

Depositate le memorie integrative, e tentato inutilmente una conciliazione, il Giudice, con sentenza letta pubblicamente in udienza, sanciva che la domanda della madre della de cuius doveva essere accolta e condannava l’amico comodatario al rilascio dell’immobile libero da persone e/o cose, con data di esecuzione al 21/06/2025 attesa l’ormai risalente richiesta di restituzione.

Parte intimante aveva, infatti, assolto gli oneri probatori su di essa gravanti, producendo il contratto di comodato, da cui si evince che trattasi di comodato cd. precario.

In relazione a tale tipo contrattuale, l’art. 1810 c.c. prevede che: “Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede”

Nel caso in esame, è documentato in atti che sin dal giugno 2024 e comunque con l’intimazione notificata in data 10/09/2024, l’erede aveva chiesto al comodatario la restituzione dell’immobile e costui non vi aveva provveduto illegittimamente, attesa la cessazione degli effetti del contratto a seguito della mera richiesta del comodante in base alla normativa prima dichiarata.

Secondo il Tribunale di Milano Non poteva poi trovare accoglimento la domanda riconvenzionale formulata dall’uomo atteso che risultano non documentati i requisiti formali necessari ai fini del sorgere dei diritti di cui alle convivenze di fatto disciplinato dalla legge 76/2026.

Infatti, nel caso che ci occupa in primo luogo è carente la dichiarazione di cui all’art. 37 della citata legge da rendersi all’ufficiale d’anagrafe. Non può poi tacersi il fatto che l’uomo deteneva il bene in qualità di comodatario, sicchè non può parlarsi né di successione nel contratto ai sensi dell’art. 44 delle detta legge (atteso che evidentemente il fenomeno successorio può verificarsi esclusivamente in relazione alla identica posizione contrattuale rivestita dal de cuius, e dunque l’uomo essendo comodatario- mai avrebbe potuto succedere all’amica nella diversa qualità di comodante).

Neppure possono trovare applicazione le diverse ipotesi di cui all’art. 42, poiché esse presuppongono l’assenza di un titolo contrattuale che regoli che regoli i diritti dei conviventi sull’immobile adibito a residenza comune ( più specificamente, l’art. 42 fa riferimento all’ipotesi di morte del proprietario dell’immobile adibito a residenza comune riconoscendo al convivente superstite il diritto ad abitarvi, diritto che non sarebbe necessario introdurre ove il coniuge superstite vanti già un titolo di permanenza come nel caso che ci occupa).

Ne deriva che – una volta accertato che il contratto di comodato precario ha cessato i propri effetti per effetto della richiesta di restituzione del comodante ex art. 1810 c.c.- il comodatario deve essere condannato al rilascio dell’immobile libero da persone e/o cose, con data di esecuzione al 21/06/2025 attesa l’ormai risalente richiesta di restituzione.

Infine l’uomo va condannato al pagamento degli oneri documentati di utilizzazione dell’immobile normativamente a carico del conduttore ex art. 1808 c.c e delle spese legali.